貸地の明渡しができる場合と明渡しの方法

借地人が地代を滞納しているときは、貸主は賃貸借契約を解除できます。
ただし、賃料不払いによって賃貸人との間の信頼関係を破壊するに至ったと言えない場合には解除は認められません。
いかなる場合に信頼関係を破壊するに至ったといえるかどうかについては、賃料不払いの回数だけでなく、不払いの額、賃借人側の態度、賃貸人側の態度などの諸事情が判断の資料となります。６か月程度の賃料の滞納があれば、よほど特殊な事情でもない限り解除は認められます。なお、２カ月分の不払いでも解除を認めた裁判例もあれば（松山地判昭31.9.18）、7か月の不払いでも解除が認められなかった裁判例（神戸地判昭30.1.26）もあります。

賃借人に信頼関係を破壊するに足る賃料の不払いがある場合、賃貸人は相当の期間を定めて滞納した賃料を支払うよう催告したうえで、賃借人がその期間内に賃料を支払わない場合に契約を解除することができます。
履行の催告には相当の期間を定めて行なう必要がありますが、賃料不払いでは1週間ないし10日もあれば社会通念上相当な催告期間ということがいえます。 なお判例では、不相当な期間または期間の定めのない催告でも、催告後相当期間が経過すれば契約を解除することができるとされています（大判昭2.2.2民集6巻133頁、最判昭29.12.21民集8巻2211頁）。
これに関連して、無催告解除特約について触れておきます。賃貸人の解除の便宜を図るために、賃借人に賃料の滞納があれば、賃貸人は履行の催告をしないで解除できるように予め結んでおく特約のことを無催告解除の特約といいます。このような特約は借地法上有効です (最判昭40.7.2民集19巻５号1153頁)。 借家のケースで無催告解除の特約に関し、催告しなくてもあながち不合理と認められない事情が存する場合には無催告で解除権を行使することが許されると解し、既に５か月分の賃料を滞納しているケースについて、無催告解除を認容した判例があります (最判昭43.11.21民集22巻12号2741頁)。 ただし、このような特約を結んでいても、諸般の事情から当事者間の信頼関係を破壊するに至ったといえない場合には、無催告解除が認められない場合もあります。
解除の意思表示については内容証明郵便でするのが望ましいといえます。後に訴訟になった場合、解除の意思表示があったかどうか、いつ解除したか等が問題になることもありますので、その証拠を残しておく必要があるからです。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ第三者に賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸することはできません。このことは法律の明文で規定されています (民法612条１項)。
したがって、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借権を譲渡したり、 賃借物を転貸した場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます (民法612条２項)。
賃借権の譲渡とは、賃貸借契約上の賃借人の地位を第三者に移転することをいいます。
転貸とは、賃借人 (転貸人) が賃借目的物を第三者 (転借人) に返還義務を課して引き渡し、使用収益させることをいいます。転貸の約束をしただけでは契約解除の前提としての転貸とはいえません。転貸というためには、 第三者に賃借物を現実に引き渡したことを要します。なお、土地の賃借人が借地の上に所有する建物を第三者に賃貸し、これに付随してその借地を第三者に使用させても、借地を転貸したことにはなりません（大判昭8.12.11）。この場合、土地の賃借人は、なお建物所有のために自ら土地を使用しているとみるべきであるからです。
借地上建物の譲渡とともに敷地の賃借権の譲渡または転貸が賃貸人の承諾を得ずになされた場合には、原則として ｢背信行為｣ があるとして解除が認められます。しかし、無断譲渡・転貸といえる場合でも、賃貸人に特に不利益を与えることもない一定の場合、つまり背信行為 (信頼関係を破壊する行為)と認めるに足らない特別の事情がある場合には、例外的に解除は認められません。
判例上、このような場合でも ｢背信行為｣ がないとして解除が認められなかった例としては、①建物とその敷地の賃借権の共同相続人の一部が他の共同相続人からそれらの持分の譲渡を受けた場合 (最判昭和29.10.7民集８巻10号1816頁)、②土地賃借人がその所有建物を子供との共有にしたのに伴って、賃借権の持分の譲渡が生じた場合 (最判昭39.1.16民集18巻１号11頁)、③土地賃借人の内縁の妻が夫の死亡後その相続人から建物の譲渡とともに賃借権の譲渡を受けた場合、土地賃借人が借地上に所有する建物と建物の敷地賃借権を同居の孫に贈与した場合 (最判昭40.9.21民集19巻６号1550頁)、④土地賃借人が借地上の建物で同居生活をしていた妻との離婚に伴い妻に賃借権を譲渡した場合 (最判昭44.4.24民集23巻４号855頁) などがあります。
民法612条2項による解除は、その原因である無断譲渡・無断転貸が賃借物の一部に関しているときでもその全部について認められます。

解除の方法については、地代の不払いの場合とは異なり、催告を要することなく直ちに解除の意思表示をすることができます。この場合、後の紛争を防止するために、解除の意思表示は内容証明郵便によるべきです。

｢借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項の規定と同様とする。｣ と規定されています。要するに、借地人が借地権の存続期間満了後に借地の使用を継続することに対し、貸地人が反対の意思を表示することが必要です。
その表示の方法として、借地人に明渡請求をすることや、 借地権消滅を理由とする地代の受領を拒否することなどがあります。

｢前条の異議は、借地権設定者及び借地権者 (転借地権者を含む。以下この条において同じ。) が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。｣ と規定されています。
ここでは、正当事由の有無を判断するにあたって考慮すべき事項として、

対象貸地及び地上建物についての調査や契約関係の調査を行います。この調査により借地上の建物の老朽化や、土地の高度利用の必要性、契約関係における借主の不誠実な対応などの重要な基礎事実を採取します。これらの基礎事実は明渡しを求める ｢正当理由｣ を構成する基礎事実となります。また、不動産鑑定士の意見を参考にしながら明渡料の算定の基礎となる土地・建物の価格の算定を行います。

調査に基づき、明渡しを求める ｢正当事由｣ を法律的に構成するとともに、 右正当事由によって明渡しを求める際の法律上妥当な明渡料の額を算定します。
正当事由を構成する事実が多いほど明渡料は低額となります。

以上の手続を経て法律的な根拠、方針を明確にして借地人と明渡しの交渉を行います。

明渡しの交渉により借地人の同意が得られない場合は、調停・訴訟等の手続をとります。
訴訟手続を採った場合でも、裁判所は必ず判決をするというわけではありません。明渡訴訟の場合は、訴訟手続を経て、訴訟上の和解によって解決する場合が相当多いといえます。