瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

１　はじめに

　不動産売買において、対象となる不動産に何らかの不具合（土地の土壌汚染、建物の破損等）があった場合、買主はどのような請求ができるでしょうか。
改正前民法においては、「瑕疵担保責任」という制度を置いていましたが、令和２年４月１日施行の改正民法により「契約不適合責任」と呼ばれる制度に変更されました。今回はその内容の概略を詳しく説明します。

２　瑕疵担保責任とは

　まずは改正前の瑕疵担保責任の説明をいたします。
　「瑕疵」とは、目的物が通常有する性質や性能を有していないことを意味します。
　不動産の買主が売主に対し瑕疵担保責任を追及する具体的な権利は、損害賠償請求権と解除権に限られており、買主が十分に救済されないケースもありました。

３　契約不適合責任とは

　今般の改正民法では、売主は、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」（改正民法第５６２条第１項本文）に契約不適合責任を負うものと規定されています。
　すなわち、当事者間で合意した契約の内容と異なった不動産を買主に提供してしまった場合に売主が責任を負うということとなり、改正前の規定に比して責任要件が明確になりました。
　さらに、改正前の瑕疵担保責任では、瑕疵が「隠れた」ものであることを要し、「隠れた」という点を買主が証明する必要がありました。
　しかしながら、改正後の契約不適合責任は、不適合が「隠れた」ものであるか否かは問わず、売主の責任を追及する上で、無用な議論となりました。そのため、「隠れた」ものであることを証明しなければならないという買主の負担が解消されることとなったのです。

４　買主が契約不適合責任を負う売主に対して請求しうる具体的な権利

（１）履行の追完請求（改正民法第５６２条）
　契約不適合責任を問うことができる場合は、履行の追完請求をすることができるようになりました（ただし、不適合が買主の責任による場合は、追完請求をすることはできません）。
　追完請求とは、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しなどの方法により、改めて完全な給付を求めることをいいます。
　ただし、買主に不相当な負担を課するものでないときは、売主は、買主が請求した方法と異なる方法で追完することができます（同条１項但書）。

（２）代金減額請求（改正民法第５６３条）
　買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます（同条第１項）。
　なお、履行の追完が不能であるときや、売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したときなど、一定の場合には、追完の催告なしに、代金減額請求をすることが可能です（同条第２項）。
　この代金減額請求権も、従来の瑕疵担保責任にはなかった新たな権利です。

（３）損害賠償請求（改正民法第５６４条、第４１５条）
　契約に基づき買主に提供された物に契約不適合があった場合における損害賠償は、債務不履行責任の一種として扱われることとなりました。
　この場合、不適合が売主の責めに帰すべきものであることが必要ですが、「隠れた」不適合であることは法律上要求されていません。

（４）解除（改正民法第５６４条、同第５４１条、同第５４２条）
　契約に基づき買主に提供された物に契約不適合があった場合における解除も、債務不履行責任の一種として扱われることとなりました。
　買主は、追完の催告をしたにもかかわらず、売主が追完しない場合、契約を解除することが可能となりました（同第５４１条）。
　また、債務の全部の履行が不能であるときや、売主がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、無催告での解除も認められています（同第５４２条）。

５　最後に

　以上のとおり不動産取引をめぐる売主の責任について法改正がなされました。買主としては、上記のうちどの権利を行使するべきか、また行使に際し、必要な証拠はどのようなものかを、今回の法改正を踏まえて対応する必要があります。また、売主としては、どのような責任が追及され得るのか、今回の法改正で思わぬ損害を被ることも想定されるので、不動産取引をめぐるトラブルについては、専門の弁護士に相談されることをお勧めします。
　当事務所は、東京、大阪、名古屋、横浜、札幌、福岡にオフィスを有しており、幅広い地域のご相談者様からのご相談を承っておりますので、不動産取引に関しお困りの点やご不明な点がございましたら、当事務所までお気軽にご相談ください。