土地賃貸借契約の終了４

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土地賃貸借契約の終了

（５）

その他の問題について

（イ）

建物買取請求権

Q：

建物所有を目的として土地賃貸借契約が終了した場合に、借主は、土地上の建物を貸主に買い取ってもらうことはできないのでしょうか？

A：

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建物買取請求権
建物買取請求権とは、建物所有を目的とした土地賃貸借契約が、存続期間の満了により終了した場合において、借地権者が土地の賃貸人に対して、建物を時価で買い取ることを請求する権利（借地借家法１３条）、及び、建物所有を目的とした土地賃借権の譲渡を貸主が承認しない場合に、その借地上の建物などを取得して借地権を譲り受けようとする者はその貸主に対して建物を時価での買取を請求できる権利といいます（同条１４条）。
したがって、建物所有を目的とした土地賃貸借契約が、存続期間の満了により終了した場合に、借主は貸主に対して、土地上に存する建物を時価で買い取るように請求することができます。

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建物買取請求権の効果
借地権者がこの建物買取請求権を行使した場合には、その建物の所有権は当然に土地の貸主に移転し、土地の貸主には建物の時価相当額を支払う義務が発生します。

３

借主の債務不履行により賃貸借契約が終了した場合
建物買取請求権は誠実な借主を保護するための規定であり、賃料不払い等の債務不履行をした不誠実な借主までをも保護する規定ではありません。
したがって、借主の債務不履行により賃貸借契約が終了した場合には、借主は建物買取請求権を行使することはできません。

（ロ）

借地権の譲渡を賃貸人が承諾しない場合

Q：

私は、土地を賃借し、建物を所有しているのですが、今度建物を売却しようと考えています。しかしながら、土地の賃貸人が賃借権の譲渡に承諾してくれません。何か良い方法はありませんか？

A：

１

借地上の建物を譲渡する場合には、法律的には、建物の所有権を譲渡することになるとともに借地権も譲渡することになります。
そして、借地権の譲渡には、賃貸人の同意が必要となります。
従って、土地の賃貸人が借地権の譲渡に同意しない場合には、建物を売却できないように思えます。

２

しかし、借地借家法は、土地の賃貸人がそのような同意をしてくれない場合には、裁判所が賃貸人に代わって許可を出すことができると規定しています。

３

もっとも、裁判所はそのような許可を常に出すわけではなく、賃借権の譲渡がなされても土地の賃貸人に不利となるおそれがないにもかかわらず、賃貸人が賃借権の譲渡を承諾しない場合に限り、許可を出すことになります。
裁判所がこの許可を出すか否かについては、具体的には賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡を必要とする事情その他一切の事情が考慮されます。
なお、裁判所はこの許可を出すにあたり借地権者に対して、一定の金銭を土地の賃貸人に支払うように命じることができます。

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従って、あなたは、裁判所に対して、賃貸人の承諾に代わる許可を出すよう求めることができます。