２
建物賃貸借契約の終了
（１）
Ｑ：
建物賃貸借契約が終了する場合として、どのような場合がありますか？
A：
建物賃貸借契約が終了する場合には、おもに以下のような場合があります。
１
合意解約による終了
合意解約とは、建物賃貸借契約の当事者が契約関係を終了させる新たな契約を締結することです。ただし、適法な転借人がいる場合には、その転借人には賃貸借の終了を主張することができない場合があるので注意が必要です。
合意解約について詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約を合意解約する場合、どのようなことに注意する必要がありますか」を参照してください。
合意解約とは、建物賃貸借契約の当事者が契約関係を終了させる新たな契約を締結することです。ただし、適法な転借人がいる場合には、その転借人には賃貸借の終了を主張することができない場合があるので注意が必要です。
合意解約について詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約を合意解約する場合、どのようなことに注意する必要がありますか」を参照してください。
２
期間満了による終了
期間満了による終了とは、予め定められた契約期間が到来することによって、建物賃貸借契約が終了する場合をいいます。ただし、借家法や借地借家法の適用がある場合は、単純に期間が満了するだけでは明渡しを求めることができず、賃貸人に正当の事由が必要とされます。
詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約で定めた期間が満了した場合には、当然に、賃貸借契約は終了するのですか」
詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約の解約申入や更新拒絶に正当事由が必要とされるのはなぜですか」を参照して下さい。
期間満了による終了とは、予め定められた契約期間が到来することによって、建物賃貸借契約が終了する場合をいいます。ただし、借家法や借地借家法の適用がある場合は、単純に期間が満了するだけでは明渡しを求めることができず、賃貸人に正当の事由が必要とされます。
詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約で定めた期間が満了した場合には、当然に、賃貸借契約は終了するのですか」
詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約の解約申入や更新拒絶に正当事由が必要とされるのはなぜですか」を参照して下さい。
３
法定解除による終了
法定解除による終了とは、契約を民法所定の手続によって解除することで契約を終了させる場合をいいます。
建物賃貸借契約も契約であることに変わりはないので、契約当事者の債務不履行があれば、契約を解消することができます。債務不履行とは、たとえば、借家人の賃料の延滞や無断増改築などの場合です。ただし、生活の基盤をなす建物を目的とする賃貸借契約であるため、解除の要件が厳格化されています。
詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約において、賃借人に賃料不払いがあった場合には、賃貸借契約を解除することができますか」を参照してください。
法定解除による終了とは、契約を民法所定の手続によって解除することで契約を終了させる場合をいいます。
建物賃貸借契約も契約であることに変わりはないので、契約当事者の債務不履行があれば、契約を解消することができます。債務不履行とは、たとえば、借家人の賃料の延滞や無断増改築などの場合です。ただし、生活の基盤をなす建物を目的とする賃貸借契約であるため、解除の要件が厳格化されています。
詳しくは「Ｑ 建物賃貸借契約において、賃借人に賃料不払いがあった場合には、賃貸借契約を解除することができますか」を参照してください。
（２）
合意解約
Ｑ：
建物賃貸借契約を合意解約する場合、どのようなことに注意する必要がありますか？
A：
建物賃貸借契約を合意解約する場合、どのようなことに注意する必要がありますか？
１
転借人との関係
合意解約は契約の当事者が、契約を解約するという契約を、新たに締結することです。したがって、いつでも自由にすることができます。ただし、賃貸人の承諾を得て適法に転借を受けている者がいる場合には、その転借人の利益を一方的に奪うことになってしまうため、賃貸人と賃借人との合意解約を転借人に対して主張できないことがあるので注意が必要です。
合意解約は契約の当事者が、契約を解約するという契約を、新たに締結することです。したがって、いつでも自由にすることができます。ただし、賃貸人の承諾を得て適法に転借を受けている者がいる場合には、その転借人の利益を一方的に奪うことになってしまうため、賃貸人と賃借人との合意解約を転借人に対して主張できないことがあるので注意が必要です。
2
合意後のトラブル防止
建物賃貸借契約を合意解約する場合、後々のトラブルをあらかじめ回避するために、合意書を作成するべきです。
合意書には、明け渡しの時期、原状回復の範囲・程度、敷金の償却の有無・程度、残置物があった場合の処置、明け渡しが遅れた場合のペナルティ等についての定めを記載すると、紛争回避に役立ちます。
建物賃貸借契約を合意解約する場合、後々のトラブルをあらかじめ回避するために、合意書を作成するべきです。
合意書には、明け渡しの時期、原状回復の範囲・程度、敷金の償却の有無・程度、残置物があった場合の処置、明け渡しが遅れた場合のペナルティ等についての定めを記載すると、紛争回避に役立ちます。
建物賃貸借契約の終了事由